「三一重工股票股吧」在原有蛋壳之后,房地产企业能否成为长期出租公寓的“解药”?

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原标题:蛋壳之后,房地产企业能否成为长期出租公寓的“解药”?

房产公司开始冲刺

作者/陈

编辑/杨

房企正在成为长期租赁公寓市场的重要力量。

2020年1月4日,多家媒体报道万科有意增持长期租赁公寓轨道。对此,万科董事长于亮在接受媒体采访时承认:“万科做了快五年的长租公寓,亏了90亿。直到今天,我可以告诉你,万科还没有亏,想通了运营管理逻辑。”

这意味着,当蛋壳等长期出租公寓品牌遭遇滑铁卢时,房地产企业就会竞相围追堵截。

根据前瞻产业研究院的数据,2019年我国长期租赁公寓的市场规模已经达到1.73万亿元,预计到2025年将超过3万亿元。

在长租公寓大有可为的轨道上,为什么之前房地产企业一直处于相对落后的状态?没有房租贷款的固有缺陷,为什么还难以上升?

没有租房贷款,还有其他坑

“租房绝不是一件简单的事情。你可能会遇到不好的房东,黑中介,甚至更糟,跳进火坑。”有三年多租房经验的周棠说。

2016年大学毕业后,周棠在Xi安谋生,租房成为当务之急。很长一段时间,他和同学合租很多,遇到很多麻烦。

比如有一次空调坏了,房东教他们不要珍惜东西,把她的空调弄坏了。后来空调售后维修师傅说,压缩机长时间不出故障,空调就启动不了。“翻脸是不合理的。我不认可合同,也不考虑讨论它。”

忍无可忍,周棠把注意力转向了长期租住的公寓。

当时周棠和同事看中了一套互联网长租公寓经营的房子,一个付一个,一年签一次,但是租金可以按月交。签约时对方拿出一堆文件,要求签字。

“所谓的月供就是‘租房贷款’。银行预付公寓一年租金,我们每个月给银行钱。”周棠在一份文件中发现了线索。“当时都说行业是这样的,不影响征信。你怕什么?”

周堂在网上搜了一下,发现Freely等长租公寓的龙头企业确实有这个诉求,最后签了合同。好在一年后,互联网长租公寓的雷电风暴开始出现,周堂和同事在合同到期后没有续约。

周棠告诉锌秤,现在他们已经搬进了万科旗下的长期租赁公寓,没有“租房贷款”的需求:“谁说这是潜规则?”

一个问题解决了,另一个问题又浮出水面。

对于周堂来说,房企租公寓是难以承受的。电价按商业用电收费。各地价格不一,多在1.2~1.6元/千瓦时。之前的互联网长租公寓都是按照民用电,也就是每月家庭用电来计算的。210度及以下电价为0.5469元/千瓦时,210-400度为0.5969元/千瓦时,400度以上为0.8466元。

“如果你想再省一次,一个月的水电费就要去400元,就这么简单。”周棠耍了一个狠心道。

一些房屋公司单独出租公寓空调

此外,许多网友公开表示,停车还有其他问题。

比如隔音不好就成了网友的共识。可以称之为声音,隔壁的讲话听得很清楚。有网友吐槽:“有的年轻人晚上放音乐,躺在床上听环绕声,晚上睡不着”;有些商店没有电梯。网友抱怨外卖要拿到楼下,不能送到楼上,很不开心;管理员服务响应慢,不动就不能动。修东西要几个工作日;有些人不注意公共厨房,锅碗瓢盆到处扔...

为什么以前房地产企业跑不掉蛋壳?

其实房地产企业的打法和其他玩家的区别并不仅限于此。

重资产和轻资产的区别。

万科旗下的于波和龙湖地产旗下的关羽更倾向于资产导向模式,土地和房产主要是在此基础上自持和开发利用,所以多采用集中经营。

但是链家的紫游和蛋壳更喜欢无资产模式,没有自持,房子几乎都是购买的。当然也有微妙的区别:以紫游为代表的品牌更注重获得整栋楼和部分区域物业的长期使用权,运营是集中和分散的,而以蛋壳为代表的品牌几乎是自持和以分散为主。

重资产模式投资成本高,使得租赁价格上涨,所以覆盖人群相对有限,发展规模远不如轻资产模式快。比如蛋壳容纳40多万套房,万科拥有的停车公寓只有13万多套,双方差距明显。

资产证券化和“租金贷款”的区别。

自如,蛋壳等。主要通过“租金贷款”融资,而住房企业主要通过资产证券化融资。所谓资产证券化,就是以项目所拥有的资产为基础,以项目资产所能带来的预期收益为担保,在资本市场上通过发行债券来筹集资金的一种融资方式。

很容易理解,资产证券化相当于发行一种特殊的债券,让房企减少重资产模式带来的资金流动压力,从而分散投资风险。

根据凯瑞的数据,我国长期租赁公寓资产证券化规模2018年为107.21亿元,2019年为52.08亿元,呈现出发现规模下降、资金集中在首套房企的趋势。

一位私募人士告诉锌秤:“资产证券化就像补药,起到强身健体的作用。‘房租贷款’就像兴奋剂,短期内已经失去很久了。现在,“租金贷款”模式已经被证伪,资产证券化可能一举成为轨道的重要融资渠道。由于重资产模式,住房企业在资产证券化中具有内在优势。”

挣房租和收房租的区别。

自如,蛋壳等。主要靠赚取租金差价,而房企主要纯收租金。这种差异明显体现在运营收入上:2020年上半年,长期租赁公寓行业首个免费运营收入为6200万元,而万科长期租赁公寓业务的运营收入为10.5亿元。

万科的长期租赁公寓业务在总收入中所占比例较低

房地产企业除了出租,还通过增值服务挖掘消费潜力。比如万科园有些房间没有洗衣机,只能去公共洗衣机花钱洗衣。

这样,房地产企业的长租公寓和其他长租公寓就是两种。

deus ex要去哪里?

虽然有相当一部分房地产企业看好长租公寓,但是愿意放弃自己的钱的真正的并不多。

据中国研究网数据显示,截至2019年,前30家房企中已有60%以上涉及长期租赁公寓,其中万科旗下的博宇、龙湖旗下的冠宇新增规模占前10家房企长期租赁公寓新增规模的近60%。

总之万科和龙湖是行业的前沿。

据公开信息,园区已进入33个城市,开房超过13万间,出租客户超过15万人。整体入住率94%,续租率55%,累计服务客户40万。上半年营收10.5亿元;冠宇约有7.9万间客房,整体毛利率32%~35%,入住率88.6%。

在这种背景下,房地产企业要在轨道上取得进一步进展,仍然存在两大不容忽视的挑战。

一方面,长期盈利模式还不明朗。长期出租公寓土地成本高,回报期长,亏损成为行业代名词,一定程度上增加了房企的现金流负担。但在持续亏损状态下,一些房企剥离出来独立经营,避免影响主营业务。

所以,在长期盈利点还在摸索的大背景下,主流房企看好长租公寓的前景,踊跃参与竞争,却鲜有敢于大举投资的。

一位业内人士告诉锌秤:“一个解决方案是利用集体土地建造长期租赁公寓。企业只取得土地经营权和使用权,不需要支付巨额土地出让金;另一个解决办法是给房子排水。长期租赁公寓的租金在一定时期内100%由购买价格或停车位抵消,从而转嫁运营成本。”

另一方面,它不可能在短时间内成为核心业务。虽然房地产企业投资的长期租赁公寓增长迅速,但与主营业务相比相形见绌,主营业务是17万亿的市场,这意味着房地产企业的重点很难在短时间内转移,进而无法获得更多的资源。

“目前房地产开发还是房企的主业,长期出租公寓处于亏损状态,所以规模小。”中原地产上海首席分析师卢文喜表示。

比如2020年上半年,万科长期租赁公寓业务营业收入为10.5亿元,而总营业收入约为1463.5亿元,占比不到0.72%。

对此,于亮最近也表示:“未来5到10年,万科的收入将来自房地产开发,这不会改变。”

万科董事长于亮

从这个角度来看,长租公寓市场已经疯狂增长或者走到尽头,曾经落后于轨道的房地产企业可能会在合规时代加快追赶的步伐。

至于行业如何从亏损走向盈利,还是需要继续寻找答案。回搜狐多看

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